FAMILIEOVERDRAGELSE AF EJENDOMME – SÆRLIGE OMSTÆNDIGHEDER
/Udgangspunktet er, at der ved familieoverdragelse af fast ejendom kan overdrages til en pris der ligger inden for +/- 15% af den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering.
Udgangspunktet fraviges imidlertid, hvis der foreligger særlige omstændigheder.
Vestre Landsret har i en ny afgørelse den 12. februar 2024 fundet, at optagelse af en fast ejendom til dagsværdi til i et revideret regnskab udgjorde en særlig omstændighed.
Sagen angik en fars familieoverdragelse af sine kapitalandele i to kommanditselskaber, som ejede fast ejendomme. I årsrapporterne i kommanditselskaberne, var ejendommene løbende indregnet til deres dagsværdi. På overdragelsestidspunktet udgjorde den regnskabsmæssige værdi af ejendommene henholdsvis kr. 140.000.000 og kr. 29.750.000. De offentlige ejendomsvurderinger udgjorde henholdsvis kr. 98.500.000 og 23.980.000.
Overdrageren var bestyrelsesformand i de to kommanditselskaber.
Ved familieoverdragelsen blev de overdragne andele overdraget til henholdsvis kr. 20.383.000 og kr. 83.725.000, og værdien af de overdragne andele blev således nedjusteret med henholdsvis 31,5 % og ca. 40,2 % i forhold til de indregnede dagsværdier.
Landsretten har i afgørelsen lagt særlig vægt på, at ledelsen i samarbejde med revisorerne havde be-regnet dagsværdien af ejendommene, og at revisorerne efterfølgende havde godkendt årsrapporterne, herunder også de konkrete værdiansættelser af dagsværdierne. Landsretten bemærkede samtidig, at opgørelsen af dagsværdien er en proces, der tilsigter af finde den reelle salgsværdi.
Da dagsværdierne oversteg de offentlige ejendomsvurderinger med ca. 40 %, gav Landsretten Skatte-ministeriet medhold i, at skattemyndighederne ikke var forpligtede til at acceptere en værdiansættelse af ejendommene til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 % i forbindelse med overdragelsen af anparterne i kommanditselskaberne.
Landsretten fandt således, selskabernes værdiansættelse af ejendommene til dagsværdier i regnska-berne udgjorde en ”særlig omstændighed”. Afgørelsen medfører således endnu en præcisering – og indskrænkning – af anvendelsesområdet for 15%-reglen.
Afgørelsen lægger op til flere spørgsmål;
Hvor stor må forskellen være mellem den indregnede dagsværdi og den offentlige ejendomsvurdering, før det må stå de pågældende klart, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav?
Var det afgørende for, hvorvidt der forelå en særlig omstændighed, at overdrageren var bestyrelsesformand i de to kommanditselskaber?
Afgørelsen bekræfter imidlertid blot endnu engang, at der i familieoverdragelser må trædes yderst varsomt. Det er derfor afgørende, at man modtager individuel rådgivning, hvis man ønsker at overdrage fast ejendom til sin nærmeste familie.
Afgørelsen indikerer imidlertid også, at de relevante personers rolle og indsigt i ejendommenes værdi kan have betydning for skattemyndighedernes behandling af værdiansættelserne ved overdragelser til den nærmeste familie.
Står du og planlægger en familieoverdragelse af fast ejendom, er du altid velkommen til at kontakte advokat Nikoline Sørensen for en nærmere drøftelse herom.